60 % des litiges en location saisonnière découlent directement d'un contrat absent ou incomplet. Pourtant, une trame solide ne prend pas plus de 10 minutes à personnaliser. Voici les 9 mentions légalement requises et le modèle structuré pour louer en toute sécurité en 2026.
TL;DR : Cet article en bref
- 9 mentions imposées par le Code du tourisme et le Code civil : identités, descriptif, prix, durée, assurances, état des lieux.
- Modèle type en 8 sections (préambule, objet, durée, prix, paiement, assurances, responsabilités, signatures), prêt à personnaliser en Word ou PDF.
- Arrhes ou acompte : 2 régimes distincts aux conséquences très différentes en cas d'annulation. Ce choix engage les 2 parties.
Qu'est-ce qu'une location de vacances entre particuliers au sens légal ?
Au sens du décret n°2017-301 du 8 mars 2017, le meublé de tourisme désigne tout logement meublé loué à une clientèle de passage pour 90 jours consécutifs maximum par le même locataire. Ce cadre juridique immobilier le distingue clairement de la location meublée classique, soumise à des obligations bien plus contraignantes.
La distinction entre loueur occasionnel et professionnel est tout aussi déterminante. En dessous de 23 000 € de recettes annuelles, vous relevez du régime non professionnel, avec des obligations fiscales et déclaratives sensiblement allégées.
Les 9 mentions obligatoires du contrat
Un contrat de location saisonnière doit comporter 9 mentions pour être opposable en cas de litige. Leur omission expose le loueur à une contestation, voire à la nullité de certaines clauses.
- Identités complètes des 2 parties (nom, prénom, adresse)
- Désignation précise du logement (adresse, surface, type de bien)
- Durée exacte (dates et heures d'arrivée et de départ)
- Prix total TTC avec détail des charges éventuelles (Code du tourisme, art. L.324-1)
- Conditions de versement des arrhes ou de l'acompte
- Montant du dépôt de garantie et délai de restitution
- Inventaire des équipements et état descriptif du logement
- Obligations d'assurance des 2 parties
- Conditions d'annulation, de résiliation et de force majeure
Pour vous assurer que ces 9 mentions couvrent bien votre situation spécifique (résidence principale louée ponctuellement, bien classé, location en zone touristique réglementée), nous vous recommandons de faire relire le contrat par un avocat spécialisé en droit immobilier avant la première saison.
Identité des parties et statut du loueur
Le contrat mentionne les coordonnées complètes des 2 parties ainsi que, le cas échéant, le numéro d'enregistrement délivré par la mairie.
- Loueur : nom, prénom, adresse complète, numéro de déclaration (si applicable)
- Locataire : nom, prénom, adresse, nombre d'occupants prévus
- Statut du loueur : occasionnel ou professionnel (seuil légal de 23 000 €/an)
Description précise du bien loué
Une description lacunaire est souvent à l'origine des litiges. Il est préférable d'intégrer dans une annexe descriptive les éléments suivants, en respectant les obligations du DPE en vigueur :
- Adresse exacte et type de logement (maison, appartement, studio)
- Surface habitable en m² et nombre de pièces
- Équipements disponibles (électroménager, literie, parking, piscine)
- Classement en étoiles si le bien est labellisé
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Modèle type de contrat : structure en 8 sections
Un contrat conforme s'articule en 8 blocs distincts, disponibles en format Word ou PDF personnalisable. Cette structure balise chaque aspect du séjour avec les références légales appropriées.
| Section du contrat | Contenu minimal | Articles de loi à citer |
|---|---|---|
| Préambule | Présentation des parties et objet du contrat | Code civil, art. 1102 |
| Objet | Description précise du logement loué | Code du tourisme, art. L.324-1 |
| Durée | Dates et heures d'arrivée et de départ | Code du tourisme, art. D.324-1 |
| Prix | Montant TTC, charges, taxe de séjour | Code du tourisme, art. L.324-1 |
| Modalités de paiement | Arrhes ou acompte, solde, échéances | Code civil, art. 1590 |
| Assurances | Obligations du loueur et du locataire | Code civil, art. 1241 |
| Responsabilités | Dégradations, force majeure | Code civil, art. 1722 |
| Signatures | Date, lieu, paraphes, double exemplaire | Code civil, art. 1375 |
Prix, charges et modalités de paiement
La structure tarifaire est l'une des clauses les plus contestées en location saisonnière. Une bonne compréhension de la fiscalité de la location aide à ventiler les montants de façon transparente et conforme.
Montant total et décomposition
La loi impose de mentionner le prix global TTC, mais rien n'interdit (et tout conseille) de le décomposer dans le contrat.
Sans décomposition
Le contrat mentionne un loyer global de 800 €. Le locataire ne sait pas si l'électricité est incluse et conteste à la sortie.
Avec décomposition conforme
Le loyer s'établit à 700 €, auxquels s'ajoutent 80 € de charges (eau, électricité) et 4 € par personne par nuit au titre de la taxe de séjour. Aucune surprise en fin de séjour.
Arrhes ou acompte : quelle différence pour l'annulation ?
Ce choix engage juridiquement les 2 parties bien au-delà du simple versement initial. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 mai 2015 a rappelé que la qualification retenue dans le contrat détermine entièrement le régime applicable en cas d'annulation.
| Arrhes | Acompte | |
|---|---|---|
| Définition | Versement permettant la rétractation | Engagement ferme sur le prix total |
| Annulation locataire | Perd les arrhes versées | Doit le solde ou des dommages-intérêts |
| Annulation loueur | Rembourse le double des arrhes | Rembourse l'acompte + indemnité possible |
| Montant habituel | 25 à 30 % du prix total | 25 à 30 % du prix total |
Dépôt de garantie et état des lieux
Montant et restitution du dépôt de garantie
Contrairement à la location classique, aucun plafond légal ne s'impose en location saisonnière.
L'usage retient un dépôt compris entre 25 et 30 % du loyer, restitué sous 15 jours après l'état des lieux de sortie.
Toute retenue doit être justifiée par des dégradations documentées, sous peine de contestation.
Photographiez chaque pièce avec un horodatage numérique dès l'entrée dans les lieux. Ces images constituent, en cas de litige, la preuve la plus solide pour justifier ou contester une retenue sur le dépôt de garantie.
État des lieux : un passage obligé !
Légalement non obligatoire, l'état des lieux reste pourtant indispensable pour protéger les 2 parties. Il doit être contradictoire, daté, signé et conservé au moins 2 ans.
- Vérification de chaque équipement et appareil électroménager
- État de propreté générale du logement
- Relevé des compteurs (électricité, eau, gaz)
- Inventaire du mobilier et de la literie
- Remise et vérification des clés et badges d'accès
- Photos datées de chaque pièce
Assurances : qui couvre quoi ?
L'assurance habitation du loueur doit impérativement comporter un avenant couvrant la location saisonnière. Sans cette mention explicite, un sinistre survenu pendant l'occupation peut être rejeté par l'assureur, engageant alors la responsabilité civile du propriétaire à hauteur des dommages causés.
Du côté du locataire, une assurance villégiature n'est pas légalement obligatoire mais reste vivement recommandée. Le contrat doit mentionner les 2 polices et exiger la production d'une attestation avant la remise des clés.
Conditions d'annulation et clause de résiliation
La clause d'annulation est souvent ignorée jusqu'au jour où elle s'applique. La jurisprudence issue de la crise sanitaire de 2020 a précisé les contours de la force majeure, sans généraliser le droit au remboursement intégral. En cas de conflit persistant sur l'occupation des lieux, les procédures d'expulsion restent un recours de dernier ressort.
- Annulation locataire (arrhes) : perte des arrhes versées, sans recours possible
- Annulation locataire (acompte) : doit le solde complet ou des dommages-intérêts
- Annulation loueur : remboursement intégral et indemnité (double des arrhes si applicable)
- Force majeure avérée (pandémie, catastrophe naturelle) : remboursement ou bon d'achat selon accord
- Annulation tardive (moins de 7 jours avant arrivée) : retenue maximale souvent prévue contractuellement
Les clauses de résiliation comportant des conditions spécifiques (intempéries, raisons médicales, annulation de vol) méritent d'être rédigées ou vérifiées par un avocat spécialisé. Un libellé trop vague peut être interprété en défaveur du loueur devant les tribunaux.
FAQ : Tout savoir sur le contrat de location vacances entre particuliers
Un contrat verbal est-il valable pour une location de vacances ?
Techniquement oui : un contrat verbal est juridiquement valable en droit français. En pratique, la preuve d'un tel accord est quasi impossible à établir devant un tribunal. En l'absence d'écrit, chaque partie peut contester les conditions convenues (prix, durée, arrhes versées). Le risque de litige est considérablement plus élevé, et les chances d'obtenir gain de cause très incertaines.
Peut-on interdire les animaux dans le contrat ?
Oui, la liberté contractuelle vous autorise à interdire la présence d'animaux via une clause explicite. Cette interdiction ne peut cependant pas viser les chiens guides ou d'assistance, dont la présence est protégée par la loi du 11 février 2005. Il est préférable de mentionner cette restriction dès l'annonce pour éviter tout malentendu à l'arrivée.
Que faire si le logement ne correspond pas à la description du contrat ?
Si des différences significatives existent entre le logement et la description contractuelle, constituez d'abord des preuves solides : photos horodatées, constat d'huissier si nécessaire. Adressez ensuite une mise en demeure écrite au loueur. Sans réponse satisfaisante dans un délai raisonnable, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résolution du contrat et des dommages-intérêts.
Le loueur peut-il modifier le contrat après signature ?
Non. Un contrat signé constitue la loi des parties selon l'article 1103 du Code civil. Toute modification unilatérale est sans effet juridique. Si les 2 parties souhaitent ajuster certaines clauses (prix, équipements, conditions d'annulation), elles doivent rédiger et cosigner un avenant écrit et daté, intégré au contrat initial.
Faut-il déclarer la location de vacances en mairie ?
La déclaration est obligatoire dans les communes qui l'exigent, notamment les villes de plus de 200 000 habitants et certaines zones touristiques. Elle permet d'obtenir un numéro d'enregistrement à mentionner dans vos annonces et contrats depuis la loi ELAN de 2018. Dans les zones tendues, la location de la résidence principale est par ailleurs limitée à 90 nuits par an.
Quelle différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
Ces 2 notions sont fréquemment confondues. La location saisonnière désigne la pratique dans son ensemble. Le meublé de tourisme est une qualification légale précise du Code du tourisme : un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'en fait pas sa résidence principale. Tout meublé de tourisme est une location saisonnière, mais l'inverse n'est pas systématiquement vrai.
📚 SOURCES
- Légifrance : Décret n°2017-301 du 8 mars 2017 relatif aux meublés de tourisme (définition légale)
- Service-Public.fr : Meublé de tourisme, règles applicables aux particuliers (2026)
- Légifrance : Code civil, articles 1590 et 1591 (régime juridique des arrhes et de l'acompte)
- Cour de cassation, 1re chambre civile, arrêt du 13 mai 2015 (distinction arrhes et acompte, jurisprudence)
- Légifrance : Code général des impôts, article 155 et Bofip 2026 (seuil loueur professionnel 23 000 €/an)
- Légifrance : Code du tourisme, article D.324-1 (durée maximale de 90 jours en location saisonnière)