En 2021, la trêve hivernale a été prolongée jusqu'au 1er juin, une première dans l'histoire du droit locatif français. Les impayés explosaient dans le sillage de la crise sanitaire, laissant bailleurs et locataires face à une impasse que ni les uns ni les autres n'avaient véritablement anticipée. D'un côté, des propriétaires bloqués malgré des jugements obtenus. De l'autre, des locataires fragilisés sans solution de relogement.
TL;DR : Cet article en bref
- Trêve hivernale 2021 : prolongée jusqu'au 1er juin par arrêté du 1er février 2021, aucune expulsion physique possible sauf exceptions très limitées.
- DSF (diagnostic social et financier) : devenu obligatoire dès le commandement de payer pour les bailleurs personnes physiques et les SCI.
- Rôle de l'avocat renforcé des 2 côtés : sécuriser la procédure pour le bailleur, négocier délais ou plan d'apurement pour le locataire.
La trêve hivernale 2021 : une prolongation exceptionnelle
Habituellement, la trêve hivernale protège les locataires du 1er novembre au 31 mars. En 2021, un arrêté du 1er février, publié au JORF du 2 février 2021 sur Légifrance, l'a exceptionnellement prolongée jusqu'au 1er juin, soit 2 mois de protection supplémentaires pour les locataires fragilisés par la crise sanitaire.
Ce cadre, qui touche à l'ensemble des règles fondamentales du droit immobilier et notariat, se résume en 3 points essentiels :
- La période de protection couvrait du 1er novembre 2020 au 1er juin 2021, contre le 31 mars habituellement.
- Le texte de référence est l'arrêté du 1er février 2021 (JORF du 2 février 2021), disponible sur Légifrance.
- Les exceptions restaient très limitées : expulsions assorties d'un relogement effectif, locaux non destinés à l'habitation principale, ou situations de squat avéré.
Procédure d'expulsion en 2021 : étapes et délais adaptés
En 2021, la procédure d'expulsion pour impayés suivait un enchaînement précis en 6 étapes, dont l'exécution finale a été considérablement ralentie par la trêve prolongée. Voici ces étapes dans leur ordre légal :
- Commandement de payer : acte d'huissier signifié au locataire, ouvrant un délai de 2 mois pour régulariser les impayés.
- Activation de la clause résolutoire : à l'expiration des 2 mois sans paiement, le bail est résilié de plein droit.
- Assignation devant le tribunal judiciaire : le bailleur saisit la juridiction compétente pour obtenir la validation de l'expulsion.
- Jugement d'expulsion : le tribunal statue et peut accorder des délais supplémentaires au locataire (jusqu'à 3 ans).
- Commandement de quitter les lieux : signifié par huissier après le jugement, il laisse 2 mois au locataire pour libérer le logement.
- Concours de la force publique : dernier recours si le locataire refuse de partir, soumis à une autorisation préfectorale.
Chacune de ces étapes pouvait être suspendue par la trêve de 2021, repoussant l'exécution effective à l'été ou à l'automne selon la date du jugement.
Nous recommandons de consulter un avocat spécialisé dès le 1er mois d'impayé, sans attendre l'escalade. Cela permet de sécuriser chaque étape de la procédure et d'explorer toutes les solutions amiables avant que le dossier ne devienne ingérable.
Le diagnostic social et financier, nouveauté 2021
Parmi les changements les plus structurants de 2021, le diagnostic social et financier (DSF) est devenu obligatoire dès la délivrance du commandement de payer, pour les bailleurs personnes physiques et les SCI (source : ANIL, décret 2021). C'est d'autant plus important que ce dispositif peut modifier concrètement le cours de la procédure, bien avant tout jugement.
Réalisé par un travailleur social mandaté par la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), le DSF évalue la situation du locataire : ses revenus, ses dettes, ses capacités de remboursement et les solutions de relogement envisageables. Ses conclusions peuvent orienter vers une médiation, un plan d'apurement ou des aides sociales, et suspendre de fait l'expulsion le temps des démarches. Pour les bailleurs co-propriétaires d'un bien en maison en indivision, cette étape mérite une vigilance toute particulière.
Quelques cas particuliers qui ont marqué 2021
Un bailleur ayant obtenu un jugement d'expulsion avant le 1er juin 2021 pouvait encore se retrouver bloqué jusqu'à l'automne, dans l'incapacité totale d'en demander l'exécution. La hausse des expulsions post-trêve relevée par Le Poing en octobre 2021 illustre directement ce phénomène.
Un locataire sans solution de relogement malgré le DSF complète ce tableau. Ces dossiers rappellent les pièges de la location-accession et, plus largement, les limites des dispositifs de protection quand l'offre d'hébergement fait défaut. Certaines SCI, paralysées entre leur obligation d'effectuer le DSF et l'impossibilité d'expulser, ont accumulé plusieurs mois d'impayés, au point que des pétitions ont été déposées à l'Assemblée nationale.
Et l'avocat dans tout ça ?
La complexité des règles de 2021 a mis en lumière le rôle déterminant d'un avocat spécialisé en contentieux locatif, accessible via la rubrique droit des particuliers, aussi bien pour défendre le bailleur que pour accompagner le locataire en difficulté.
| Côté bailleur | Côté locataire | |
|---|---|---|
| Missions | Prouver les impayés, veiller à la régularité de la procédure, obtenir la résiliation du bail | Négocier des délais, contester la régularité du commandement, obtenir un plan d'apurement |
| Arguments clés | Montant de la dette, clause résolutoire activée, préjudice financier subi | Bonne foi, difficultés liées au contexte sanitaire, démarches engagées auprès des aides sociales |
| Issue possible | Expulsion ordonnée ou remboursement échelonné | Délais accordés par le juge, maintien dans les lieux sous conditions |
Face à la complexité des règles de 2021, un avocat spécialisé en droit immobilier ou en contentieux locatif est un atout majeur. Nous vous recommandons de le consulter dès les premiers signes de difficulté, pour anticiper les pièges de procédure et défendre efficacement vos droits, que vous soyez bailleur ou locataire.
Prévention et recours : agir avant l'expulsion
L'expulsion n'est jamais une issue inévitable. En 2021, Action Logement et d'autres organismes ont renforcé plusieurs dispositifs permettant aux 2 parties de trouver une issue avant le contentieux, voire avant même que la procédure ne soit engagée.
Avant d'initier une procédure judiciaire, certaines situations justifient d'explorer un recours administratif préalable obligatoire. Voici les 5 leviers concrets à activer en priorité :
- FSL (Fonds de Solidarité Logement) : aide financière départementale pour couvrir les impayés, à demander auprès du conseil départemental.
- Médiation ADIL : accompagnement gratuit pour négocier un plan d'apurement entre bailleur et locataire.
- Garantie Visale : dispositif d'Action Logement remboursant les impayés directement au bailleur pour les locataires éligibles.
- Aides CAF : versement direct au bailleur (tiers payant) possible en cas de difficultés du locataire.
- Négociation amiable échelonnée : un accord écrit sur un calendrier de remboursement évite la procédure judiciaire et préserve la relation locative.
FAQ : Tout savoir sur l'expulsion locative en 2021
Pouvait-on expulser un locataire entre janvier et mai 2021 ?
Non, la trêve hivernale prolongée interdisait toute exécution d'expulsion entre le 1er novembre 2020 et le 1er juin 2021. Les procédures judiciaires pouvaient se poursuivre devant le tribunal, mais l'intervention physique de l'huissier restait suspendue. Seules les situations de squat avéré et les expulsions assorties d'un relogement immédiat constituaient des exceptions reconnues par les textes.
Le diagnostic social et financier était-il obligatoire pour tous les bailleurs en 2021 ?
Le DSF s'imposait aux bailleurs personnes physiques et aux SCI dès la délivrance du commandement de payer. Les organismes HLM relevaient d'un régime spécifique distinct. Réalisé par un travailleur social mandaté par la CCAPEX, ce diagnostic visait à évaluer la situation du locataire et à identifier des solutions d'apurement ou de relogement avant toute expulsion.
Quels délais après un jugement d'expulsion en 2021 ?
Après un jugement, le locataire disposait de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux. En 2021, la trêve prolongée suspendait toute exécution jusqu'au 1er juin : un jugement rendu avant cette date repoussait concrètement l'expulsion à l'été, voire à l'automne pour les dossiers les plus tardifs.
L'avocat était-il obligatoire pour une procédure d'expulsion en 2021 ?
Non, la représentation par avocat n'était pas obligatoire devant le tribunal judiciaire pour une procédure d'expulsion. Cela dit, face à la complexité du cadre juridique de 2021, nous recommandons vivement d'y avoir recours. Toute irrégularité dans le commandement de payer ou un délai mal respecté peut fragiliser l'ensemble du dossier.
Combien coûtait une procédure d'expulsion en 2021 ?
Le coût variait selon la complexité du dossier et les honoraires retenus. On pouvait compter, à titre indicatif, entre 500 et 1 500 euros pour les frais d'huissier (commandements, significations, exécution), auxquels s'ajoutaient les honoraires d'avocat et les frais de justice. Les bailleurs bénéficiant d'une assurance loyers impayés (GLI) pouvaient en activer la garantie pour couvrir une partie des dépenses.
📚 SOURCES
- Légifrance, JORF du 2 février 2021 : Arrêté du 1er février 2021 prolongeant la trêve hivernale jusqu'au 1er juin 2021
- ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) : Procédure d'expulsion et diagnostic social et financier (2021)
- Service-public.fr : Loyers impayés et expulsion du locataire, règles générales (consulté en 2021)
- Le Poing : Hausse des expulsions locatives en 2021 post-trêve (article du 30 octobre 2021)
- Action Logement : Dispositifs d'aide au logement et prévention des expulsions (2021)