Lors d'une donation ou d'une succession impliquant un démembrement de propriété, la valorisation fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété conditionne directement le montant des droits à régler. L'article 669 du Code général des impôts (CGI) fixe un barème forfaitaire officiel, opposable aussi bien au contribuable qu'à l'administration fiscale. Connaître ses mécanismes, c'est sécuriser chaque opération patrimoniale et éviter des redressements coûteux.
TL;DR : Cet article en bref
- Barème viager : de 90 % (usufruitier de moins de 21 ans) à 10 % (plus de 91 ans révolus), selon l'âge à la date de la mutation.
- Barème temporaire : 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans, plafonné à 30 ans (soit 69 % au maximum).
- Application obligatoire dans 5 contextes : donations, successions, IFI, cessions d'usufruit, plus-values immobilières. Le barème s'impose aux 2 parties sans exception.
Qu'est-ce que l'article 669 du CGI exactement ?
L'article 669 du CGI institue un barème forfaitaire destiné à évaluer fiscalement la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété lors d'un démembrement de propriété. Ce dispositif s'impose chaque fois qu'il est nécessaire de répartir la valeur d'un bien entre ces 2 droits pour calculer des droits de mutation, une assiette d'imposition ou une plus-value lors d'une cession.
La distinction entre usufruit viager (lié à la durée de vie de l'usufruitier) et usufruit temporaire (limité dans le temps par convention) est fondamentale : ces 2 hypothèses obéissent à des règles de calcul radicalement différentes, consacrées respectivement par les paragraphes I et II de l'article. Pour tous les actes notariés en immobilier impliquant un démembrement, cette qualification préalable conditionne l'application du bon barème et, par conséquent, le montant final des droits à acquitter.
La qualification du démembrement doit intervenir avant tout calcul : un usufruit temporaire mal requalifié en viager (ou inversement) peut conduire à une erreur d'évaluation significative. Nous recommandons de formaliser explicitement la nature et la durée de l'usufruit dès la rédaction de l'acte, afin d'éviter toute contestation ultérieure de l'administration fiscale.
Le barème fiscal de l'usufruit par âge
Le barème viager de l'article 669 I du CGI repose sur une logique actuarielle simple : plus l'usufruitier est jeune, plus son droit de jouissance présente une valeur élevée, car l'espérance de jouissance est statistiquement plus longue. Les 9 tranches officielles, telles que publiées dans Légifrance, couvrent l'ensemble de la vie adulte, de la naissance à plus de 91 ans.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème s'applique toujours à la valeur de la pleine propriété du bien. Pour un bien estimé à 500 000 € avec un usufruitier de 68 ans (tranche 61-70 ans), l'usufruit est ainsi évalué à 200 000 € (40 %) et la nue-propriété à 300 000 € (60 %). Ces règles s'appliquent de la même façon lors d'une transmission entre partenaires de PACS, où les droits de mutation portent sur la valeur du seul droit transmis, et non sur la pleine propriété.
Usufruit viager et usufruit temporaire : deux méthodes de calcul
L'article 669 distingue 2 régimes selon la nature de l'usufruit, et il est impératif de ne pas les confondre. L'usufruit viager s'évalue grâce au barème par tranches d'âge présenté ci-dessus, tandis que l'usufruit temporaire obéit à une règle arithmétique spécifique, fixée par l'article 669 II du CGI.
Voici les éléments essentiels à maîtriser pour chacune des 2 méthodes :
- L'âge de l'usufruitier viager est apprécié à la date exacte de la mutation, et non à une date antérieure ou estimée.
- L'usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, toute fraction entamée étant comptée comme une période entière.
- Le plafond légal est fixé à 30 ans : un usufruit temporaire de durée maximale atteint donc 69 % de la valeur de la pleine propriété (3 × 23 %).
- L'usufruit temporaire est fréquemment mobilisé dans des montages de transmission de parts sociales ou de donation à des personnes morales ; l'usufruit viager reste la norme dans les successions familiales classiques.
Dans quels cas appliquer l'article 669 du CGI ?
Le barème de l'article 669 est bien plus transversal qu'on ne le pense généralement. Il s'impose dans 5 situations fiscales majeures :
- Donation avec réserve d'usufruit : le donateur cède la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant la jouissance du bien. Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, telle que déterminée par le barème.
- Succession avec usufruitier survivant : au décès du premier conjoint, la répartition entre l'usufruit du survivant et la nue-propriété des héritiers repose intégralement sur l'article 669, selon l'âge du conjoint à la date du décès.
- Déclaration IFI : l'usufruitier est redevable de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur la valeur de la pleine propriété du bien démembré, le nu-propriétaire étant exonéré pour ce même bien.
- Cession d'un usufruit temporaire : lors de la vente d'un usufruit à durée déterminée, le barème du II fixe la valeur fiscale à retenir pour le calcul de la taxation de la cession.
- Plus-values immobilières en démembrement : lors de la cession d'un bien démembré, la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée selon ce même barème.
C'est d'autant plus structurant que le barème s'impose aux 2 parties de façon symétrique : l'administration fiscale ne peut pas retenir une valeur différente, et le contribuable ne peut pas non plus s'en affranchir. Pour toute optimisation fiscale du patrimoine impliquant un démembrement, intégrer ce cadre légal dès la conception de la stratégie patrimoniale est indispensable.
Dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, l'âge du donateur au moment de l'acte influe directement sur le niveau des droits. Un donateur qui franchit le seuil d'une tranche (par exemple les 60 ans ou les 70 ans) voit la valeur de la nue-propriété augmenter de 10 %. Nous recommandons d'anticiper la date de l'acte pour optimiser le calcul des droits en restant dans la tranche la plus favorable.
Quelques ajustements du barème depuis 2004
Avant 2004, l'évaluation fiscale de l'usufruit relevait de l'article 762 du CGI, dont le barème était jugé obsolète et peu représentatif des réalités démographiques de l'époque. La loi de finances pour 2004 (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) a abrogé cet article et instauré l'article 669, avec des tranches d'âge révisées et des pourcentages recalibrés pour mieux refléter l'espérance de vie réelle.
Pourtant, ce barème n'a jamais été indexé sur les évolutions démographiques postérieures : depuis 2004, il est resté strictement identique, sans aucune revalorisation automatique. L'allongement significatif de l'espérance de vie depuis lors n'a produit aucun effet sur les pourcentages appliqués, ce qui soulève régulièrement des interrogations sur l'adéquation du dispositif avec les réalités actuarielles contemporaines.
Le barème de l'article 669 n'étant pas indexé, des réformes législatives futures restent envisageables à moyen terme. Nous vous recommandons de surveiller attentivement les lois de finances annuelles, qui constituent le vecteur habituel de modification de ce type de dispositif fiscal, afin d'anticiper tout changement dans vos stratégies patrimoniales.
Quelques pièges à éviter lors de l'évaluation
L'application du barème paraît mécanique, mais certaines erreurs reviennent fréquemment dans la pratique et peuvent coûter cher.
- ⚠️ Confusion viager/temporaire : appliquer le mauvais barème conduit à une évaluation erronée et expose à un redressement fiscal, parfois majoré d'intérêts de retard.
- ⚠️ Âge mal retenu : seul l'âge de l'usufruitier à la date exacte de la mutation fait foi, pas une estimation antérieure ou une projection.
- ⚠️ Cumul d'usufruits multiples oublié : lorsque plusieurs droits d'usufruit coexistent sur un même bien, leur valeur cumulée ne peut légalement excéder celle de la pleine propriété.
- ⚠️ Usufruits successifs exclus du barème viager : l'article 669 I précise expressément que les usufruits successifs ne relèvent pas de ce barème ; une règle spécifique s'applique alors.
- ⚠️ Situations complexes non couvertes : un usufruit conditionnel ou des schémas particuliers, notamment ceux rencontrés lors de l'évaluation des parts lors d'un divorce, nécessitent une analyse juridique dépassant le cadre forfaitaire.
FAQ : Tout savoir sur l'évaluation fiscale de l'usufruit et la nue-propriété
L'article 669 du CGI s'applique-t-il à tous les types de biens ?
Oui, l'article 669 du CGI couvre l'ensemble des catégories de biens susceptibles d'être démembrés : biens immobiliers, valeurs mobilières, parts sociales, fonds de commerce ou tout autre actif patrimonial. Le barème est purement forfaitaire et ne distingue pas selon la nature du bien concerné. Seuls l'âge de l'usufruitier (pour le viager) ou la durée convenue (pour le temporaire) entrent en jeu dans le calcul de la valeur de chaque droit.
Comment calculer la valeur de l'usufruit pour un usufruitier de 45 ans ?
Pour un usufruitier de 45 ans, le barème de l'article 669 I classe cette personne dans la tranche "de 41 à 50 ans", ce qui correspond à une valeur d'usufruit de 60 % de la pleine propriété. La nue-propriété représente donc les 40 % restants. Sur un bien estimé à 300 000 €, l'usufruit est valorisé à 180 000 € et la nue-propriété à 120 000 €, ces montants servant de base au calcul des droits de mutation.
Que se passe-t-il si l'usufruitier a plus de 91 ans ?
L'article 669 I prévoit une tranche plancher pour les usufruitiers de plus de 91 ans révolus : l'usufruit est valorisé à seulement 10 % de la pleine propriété, la nue-propriété atteignant 90 %. Dans une succession complexe incluant des créances à formaliser, telle qu'une reconnaissance de dette successorale, cette évaluation impacte directement le calcul de l'actif net transmissible.
L'article 669 s'applique-t-il pour l'IFI ?
Oui, le barème de l'article 669 est mobilisé pour déterminer l'assiette de l'IFI en cas de démembrement. En principe, l'usufruitier est imposé sur la valeur de la pleine propriété du bien, le nu-propriétaire étant exonéré. Cette règle vise à éviter un fractionnement artificiel de la valeur du bien entre les 2 parties, ce qui réduirait la base imposable globale de façon indue.
Peut-on contester le barème fiscal de l'article 669 ?
Non, le barème est forfaitaire et opposable : il s'impose obligatoirement aux contribuables comme à l'administration fiscale, sans possibilité de le remplacer par une évaluation économique "réelle" de l'usufruit. La seule nuance concerne les démembrements constitués avant le 1er janvier 2004, pour lesquels l'ancien article 762 peut demeurer applicable dans certaines situations transitoires bien précises.
Quelle différence entre l'ancien article 762 et l'actuel 669 ?
L'article 762 du CGI, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2003, comportait un barème jugé obsolète et peu représentatif des réalités démographiques de l'époque. La réforme de 2004 a instauré l'article 669 avec des tranches d'âge simplifiées et des pourcentages recalibrés, notamment revus à la hausse pour les jeunes usufruitiers. La date de constitution du démembrement reste donc déterminante pour identifier quel texte appliquer.
- Légifrance : article 669 du Code général des impôts (version consolidée 2026)
- Légifrance : Loi de finances pour 2004, n° 2003-1311 du 30 décembre 2003 (réforme du barème usufruit et nue-propriété)
- Légifrance : ancien article 762 du CGI (abrogé, applicable jusqu'au 31 décembre 2003)
- BOFiP-Impôts (Bulletin officiel des finances publiques) : barème fiscal de l'usufruit en vigueur (2026)