Comment calculer la valeur fiscale d'un usufruit lors d'une donation ou d'une succession ? L'article 669 du CGI apporte une réponse précise via un barème officiel indexé sur l'âge de l'usufruitier. Maîtriser ses règles et ses limites est indispensable pour toute personne confrontée à un démembrement de propriété.
TL;DR : Cet article en bref
- Le barème viager de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit de 10% (après 91 ans) à 90% (avant 21 ans) de la pleine propriété.
- Pour l'usufruit temporaire, la règle est de 23% par tranche de 10 ans, plafonnée à 100%.
- Le barème ne s'applique pas dans tous les cas : pacte Dutreil, biens professionnels et certains démembrements atypiques en sont exclus.
Article 669 du CGI : le barème qui fixe la valeur fiscale de l'usufruit
L'article 669 du Code général des impôts établit le référentiel officiel permettant de valoriser l'usufruit et la nue-propriété à des fins fiscales. Son rôle est central : sans lui, l'administration fiscale ne pourrait pas déterminer l'assiette taxable lors d'une transmission à titre gratuit, qu'il s'agisse d'une donation ou d'une succession.
Ce texte s'applique exclusivement aux transmissions à titre gratuit, ce qui couvre le champ du droit immobilier et notarial dans toute sa diversité. Résultat : c'est bien ce barème, et non une évaluation libre, qui s'impose aux parties pour calculer les droits de mutation dus à l'administration.
Le barème de l'usufruit viager : de 10% à 90% selon l'âge
Le principe est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus son droit d'usage a de valeur. Le barème traduit cette logique économique en pourcentages fixes, appliqués à la valeur de la pleine propriété du bien.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Source : article 669 du Code général des impôts
La logique de ce barème dégressif repose sur l'espérance de vie statistique de l'usufruitier : chaque décennie supplémentaire réduit mécaniquement la durée probable de l'usufruit, donc sa valeur économique. Ce mécanisme est particulièrement déterminant lors du partage du patrimoine familial, où la valorisation précise des droits de chacun conditionne l'équité de l'opération.
Usufruit temporaire : comment calculer avec la règle des 23% ?
Lorsque l'usufruit est constitué pour une durée fixe (et non jusqu'au décès de l'usufruitier), le barème viager ne s'applique pas. C'est la règle des 23% qui prend le relais, indépendamment de l'âge des parties. Le calcul suit 3 étapes :
- Identifier la durée de l'usufruit en années et la convertir en nombre de périodes entières de 10 ans (en retenant la fraction de période comme une période entière).
- Appliquer la règle : multiplier 23% par le nombre de périodes ainsi obtenu.
- Exemple concret : un usufruit de 15 ans correspond à 2 périodes de 10 ans, soit 2 × 23% = 46% de la valeur de la pleine propriété.
Ce mécanisme est plafonné à 10 périodes, soit une valeur maximale de 100%, atteinte après 43 ans et 8 mois. Notons que ces règles s'articulent avec les créances publiques fiscales lorsque l'opération implique des dettes envers l'État.
Quand et comment appliquer le barème en pratique ?
Le barème de l'article 669 intervient dans 3 grandes situations : la donation en nue-propriété, la succession avec réserve d'usufruit au profit du conjoint survivant, et le démembrement temporaire à des fins d'optimisation fiscale.
Donation en nue-propriété : quel impact sur les droits à payer ?
Imaginons un parent âgé de 65 ans qui donne la nue-propriété d'un bien immobilier d'une valeur de 500 000 euros à son enfant. À 65 ans, l'usufruit représente 40% selon le barème, ce qui porte la valeur de la nue-propriété à 60%, soit 300 000 euros taxables. C'est sur cette base de 300 000 euros, après application de l'abattement légal en ligne directe (100 000 euros), que sont calculés les droits de donation.
Succession avec usufruit viager : comment sont taxés les héritiers ?
Dans le cas classique d'une succession, le conjoint survivant conserve l'usufruit du bien tandis que les enfants recueillent la nue-propriété. Les droits de succession ne sont alors calculés que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l'âge du conjoint usufruitier au jour du décès. Bonne nouvelle pour les héritiers : au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre leurs mains, sans aucune fiscalité supplémentaire.
Démembrement temporaire : quels leviers d'optimisation fiscale ?
La donation d'un usufruit temporaire (par exemple pour 10 ans) ne génère qu'une base taxable de 23% de la valeur du bien. C'est l'un des rares mécanismes permettant de transmettre des revenus à moindre coût fiscal. Les avantages patrimoniaux sont réels :
- La base taxable est réduite à 23% (contre 40 à 60% pour un usufruit viager d'un quinquagénaire).
- L'usufruit revient automatiquement au donateur à l'échéance, sans nouvelle imposition.
- L'opération permet une transmission progressive des revenus d'un patrimoine, sans en dessaisir définitivement le propriétaire.
Les limites du barème : quand l'article 669 ne s'applique pas
Le barème de l'article 669 est puissant, mais il n'est pas universel. Plusieurs situations conduisent à l'écarter ou à l'adapter, ce qu'il convient de connaître avant toute opération patrimoniale. Voici les points de vigilance essentiels, en lien notamment avec les problématiques de renonciation à la soulte dans un contexte de démembrement familial :
⚠️ Pacte Dutreil : lors d'une transmission d'entreprise bénéficiant de l'exonération Dutreil, les règles d'évaluation spécifiques à ce dispositif priment sur le barème 669.
⚠️ Biens professionnels : certains actifs professionnels démembrés obéissent à des règles de valorisation dérogatoires, notamment en présence de clauses statutaires particulières.
⚠️ Démembrements atypiques : un usufruit assorti de charges ou de conditions suspensives peut justifier une évaluation différente du barème forfaitaire, sous réserve d'en apporter la preuve.
⚠️ Valeur vénale réelle démontrée : il est théoriquement possible d'écarter le barème si la valeur économique réelle de l'usufruit est prouvée et inférieure au forfait légal, mais la jurisprudence l'encadre très strictement.
⚠️ Article 762 abrogé : l'ancien barème de l'article 762 du CGI est désormais supprimé. Seul l'article 669 fait foi pour les transmissions actuelles.
FAQ : Tout savoir sur le barème fiscal de l'usufruit
Comment est calculée la valeur de l'usufruit selon l'article 669 du CGI ?
La valeur de l'usufruit dépend directement de l'âge de l'usufruitier au moment de la transmission. Le barème de l'article 669 du CGI découpe l'espérance de vie en tranches décennales et attribue à chacune un pourcentage fixe de la valeur de la pleine propriété, allant de 10% pour les usufruitiers de plus de 91 ans à 90% pour ceux de moins de 21 ans. Ce pourcentage est appliqué à la valeur vénale du bien pour obtenir l'assiette taxable.
Quelle est la différence entre usufruit viager et usufruit temporaire dans le calcul ?
L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier : sa valeur dépend donc de l'âge de ce dernier selon le barème par tranches décennales. L'usufruit temporaire, lui, est constitué pour une durée fixe et indépendante de toute espérance de vie : on applique alors 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans. Cette règle est plafonnée à 100%, soit 10 périodes maximum, ce qui correspond à environ 43 ans et 8 mois.
Le barème de l'article 669 s'applique-t-il à l'IFI (ex-ISF) ?
Non, le barème de l'article 669 du CGI est réservé au calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations et successions). Pour l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), des règles distinctes s'appliquent : l'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire n'est pas imposé sur sa quote-part. Il ne faut donc pas confondre les 2 référentiels, qui répondent à des logiques fiscales différentes.
Peut-on utiliser une valeur vénale réelle au lieu du barème forfaitaire ?
Oui, mais dans des conditions très restrictives. L'administration fiscale admet l'écart au barème forfaitaire uniquement si le contribuable démontre, preuves à l'appui, que la valeur économique réelle de l'usufruit est inférieure au montant calculé selon l'article 669. Cette démarche reste rare en pratique, car la jurisprudence l'encadre strictement et l'administration l'accepte rarement sans contentieux.
Que se passe-t-il si l'usufruitier décède avant la fin d'un usufruit temporaire ?
En cas de décès prématuré de l'usufruitier pendant la durée d'un usufruit temporaire, l'usufruit s'éteint immédiatement. La nue-propriété et l'usufruit se réunissent alors automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, qui retrouve la pleine propriété du bien. Cette reconstitution anticipée ne génère aucune fiscalité supplémentaire, ce qui constitue un avantage non négligeable par rapport à d'autres formes de démembrement.
Le barème de l'article 669 est-il identique pour tous les types de biens ?
Oui, le barème de l'article 669 du CGI est uniforme et s'applique sans distinction à tous les biens susceptibles d'être démembrés : immobilier résidentiel ou commercial, valeurs mobilières, parts de société, liquidités placées en usufruit ou encore biens meubles. La nature du bien n'influe pas sur le pourcentage applicable : seul l'âge de l'usufruitier (pour le viager) ou la durée fixée (pour le temporaire) détermine la valeur retenue.
- Légifrance : article 669 du Code général des impôts (CGI), version consolidée consultée en juillet 2026
- Direction générale des Finances publiques (DGFiP) : Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), commentaires de l'article 669 du CGI, droits de mutation à titre gratuit