L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose la majorité la plus contraignante en copropriété, juste en dessous de l'unanimité. C'est aussi celle qui fait le plus souvent échouer un vote : une double condition mal maîtrisée suffit à bloquer pour des années des travaux importants ou une modification du règlement. Savoir lire un vote article 26, c'est s'éviter bien des désillusions le jour de l'AG.
TL;DR : Cet article en bref
- Double condition cumulative : majorité en nombre de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) ET 2/3 des tantièmes totaux, à atteindre simultanément.
- 10 décisions majeures relèvent de l'article 26 : travaux d'amélioration, modification du règlement, actes d'acquisition ou de disposition sur les parties communes...
- En cas d'échec, la passerelle 26-1 permet un second vote immédiat à majorité article 25, à condition que la résolution soit identique et que la majorité absolue ait été atteinte au premier tour.
Article 26 : qu'est-ce que la double majorité concrètement ?
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe les règles d'un vote qualifié en assemblée générale de copropriété. C'est le seuil le plus élevé prévu par la loi avant l'unanimité, réservé aux décisions qui transforment durablement l'immeuble ou les droits collectifs des copropriétaires.
Ce mécanisme impose 2 conditions cumulatives : une majorité en nombre de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents confondus), ET que ces voix représentent au moins les 2/3 des tantièmes totaux de la copropriété. Les 2 critères doivent être atteints simultanément ; l'un sans l'autre invalide le vote.
Comment se calcule cette double majorité en pratique ?
Calculer la double majorité de l'article 26 suppose de distinguer 2 grandeurs bien distinctes : le nombre de personnes d'un côté, le poids en tantièmes de l'autre. Voici les 3 étapes pour un décompte rigoureux lors du scrutin :
- Déterminer le nombre total de copropriétaires de la résidence, qu'ils soient présents, représentés par un mandataire ou absents sans procuration. Ce chiffre constitue votre dénominateur pour la condition numérique.
- Additionner les tantièmes correspondant aux voix favorables parmi l'ensemble des copropriétaires, absents inclus. La barre à franchir est fixée aux 2/3 de la totalité des tantièmes de la copropriété.
- Vérifier que les 2 seuils sont simultanément atteints. Si l'un fait défaut, la résolution est rejetée, même si l'autre dépasse largement la barre requise.
Nous vous recommandons de vérifier la conformité des convocations avant toute AG soumise à l'article 26. Un vice de forme dans la convocation, notamment l'absence de l'ordre du jour précis, peut invalider l'ensemble de la délibération, indépendamment du résultat du vote.
Cas pratique : copropriété de 50 copropriétaires et 1 000 tantièmes
Voici un exemple concret pour ancrer ces seuils dans la réalité. Dans une copropriété de 50 copropriétaires et 1 000 tantièmes, l'article 26 exige les résultats suivants :
| Critère | Calcul | Seuil requis | Exemple vote fictif |
|---|---|---|---|
| Nombre de copropriétaires | Majorité de 50 | 26 copropriétaires minimum | 28 voix favorables → seuil atteint |
| Tantièmes | 2/3 de 1 000 | 667 tantièmes minimum | 700 tantièmes favorables → seuil atteint |
Et si la majorité n'est pas atteinte au premier vote ?
Lorsque la résolution n'atteint pas la double majorité de l'article 26, le vote est nul et la décision rejetée. Mais tout n'est pas perdu : la passerelle de l'article 26-1 permet, sous conditions strictes, de soumettre immédiatement la même résolution à un seuil moins exigeant. La section dédiée ci-dessous vous en détaille le fonctionnement précis.
Quelques cas où l'article 26 s'impose en assemblée générale
Toutes les décisions prises en AG n'engagent pas le même degré de majorité. L'article 26 cible les choix qui modifient de façon significative la structure ou la vie collective de l'immeuble, et la convocation par lettre recommandée doit préciser la nature exacte de chaque résolution concernée. Voici les 10 principales décisions soumises à ce régime :
- Les travaux d'amélioration de l'immeuble (installation d'ascenseur, de vidéosurveillance collective, d'isolation thermique...)
- La modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance ou l'usage des parties communes
- Les actes d'acquisition immobilière réalisés au nom du syndicat des copropriétaires
- Les actes de disposition à titre onéreux sur les parties communes (cession de droits, constitution de servitudes...)
- L'installation d'équipements collectifs nouveaux non prévus initialement (interphone, portail automatique...)
- La fermeture totale ou partielle de l'immeuble ou d'une de ses parties communes
- Le changement de destination d'une partie commune
- La suppression du poste de gardien ou de concierge selon les modalités du contrat en vigueur
- L'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes
- Toute délégation de l'administration des parties communes à un tiers extérieur au syndicat
3 majorités à distinguer : articles 24, 25 et 26
En copropriété, 3 niveaux de majorité coexistent selon l'importance de la décision, et chacun répond à une logique propre tirée de la loi de 1965. La différence avec l'indivision est d'ailleurs frappante : en copropriété, chaque vote suit des règles strictement codifiées, sans marge d'interprétation.
| Article | Calcul de la majorité | Quorum légal | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés | Aucun | Travaux d'entretien courant, désignation du syndic |
| Article 25 | Majorité absolue de tous les copropriétaires | Aucun | Travaux d'intérêt collectif, délégation de pouvoirs au syndic |
| Article 26 | Majorité de tous les copropriétaires + 2/3 des tantièmes totaux | Aucun | Travaux d'amélioration, modification du règlement de copropriété |
Plus le niveau de majorité est élevé, plus la décision a de conséquences durables pour la copropriété (et plus le risque d'échec du vote augmente).
Passerelle article 26-1 : et si le premier vote échoue ?
La passerelle de l'article 26-1 offre une seconde chance immédiate. Lorsqu'une résolution atteint la majorité absolue (article 25) sans franchir la double majorité de l'article 26, le syndic peut soumettre la même résolution à un second vote lors de la même AG, au seuil article 25 cette fois. La résolution doit rester identique, sans aucun amendement.
Exemple avec 30 copropriétaires : 16 voix favorables représentant 580 tantièmes sur 1 000. La majorité absolue de l'article 25 est atteinte (16 sur 30), mais pas les 2/3 des tantièmes (seuil fixé à 667). La passerelle s'active. Comme le souligne l'ANIL dans son guide des majorités en copropriété, ce mécanisme peut sauver des délibérations bien préparées qui butent uniquement sur la condition des tantièmes.
Le syndic joue un rôle décisif lors de l'application de la passerelle 26-1. Nous recommandons de préparer en amont un scénario alternatif en cas d'échec au premier vote : identifier les copropriétaires hésitants et vérifier si la majorité article 25 est mathématiquement atteignable permet souvent de sauver une résolution importante.
Attention aux erreurs fréquentes lors du vote article 26 !
Ces 5 pièges récurrents peuvent invalider un vote article 26 et exposer le syndicat à des contestations. Pour assurer la protection de vos droits, il vaut mieux les anticiper avant même le jour de l'AG :
⚠️ Confondre le nombre de copropriétaires et les tantièmes : ces 2 critères sont cumulatifs, pas alternatifs, et doivent être atteints simultanément pour que le vote soit valable.
⚠️ Omettre les copropriétaires absents du décompte : ils entrent dans le calcul de la double majorité au même titre que les présents ou représentés.
⚠️ Mal activer la passerelle 26-1 : elle n'est possible que si la majorité absolue de l'article 25 a été atteinte lors du premier vote, pas simplement approchée.
⚠️ Modifier la résolution entre les 2 votes : tout amendement, même mineur, invalide le recours à la passerelle et oblige à reporter la décision à une prochaine AG.
⚠️ Confondre quorum et double majorité : il n'existe pas de quorum légal en copropriété, et un faible taux de participation ne suffit pas à invalider un vote, mais peut rendre la double majorité mathématiquement inaccessible.
FAQ : Tout savoir sur la double majorité en copropriété
L'article 26 s'applique-t-il si tous les copropriétaires sont présents en AG ?
Oui, la présence de l'ensemble des copropriétaires ne dispense pas du respect de la double majorité. Il faudra toujours obtenir à la fois une majorité en nombre de personnes et les 2/3 des tantièmes. En pratique, si tous les copropriétaires sont présents, la condition numérique est plus facile à satisfaire, mais la condition des tantièmes reste entière et totalement indépendante du taux de présence.
Peut-on voter une résolution article 26 par correspondance ou visio ?
Oui. Depuis les réformes législatives récentes, les AG de copropriété peuvent se tenir en visioconférence ou intégrer des votes par correspondance. Les copropriétaires votant à distance sont assimilés à des copropriétaires présents, et leurs voix sont comptabilisées dans les 2 critères de la double majorité (condition numérique et condition des tantièmes) sans aucune distinction liée au mode de participation.
Que se passe-t-il si le syndic se trompe dans le calcul de la majorité ?
Une erreur de calcul peut entraîner la nullité de la délibération. Tout copropriétaire défaillant ou opposant au vote peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'AG. Le juge examine alors la régularité du scrutin et peut annuler la résolution concernée, y compris lorsque des travaux ou des actes ont déjà été engagés sur la base du vote litigieux.
Un copropriétaire peut-il contester un vote article 26 devant le tribunal ?
Oui, mais uniquement sous conditions. Seuls les copropriétaires défaillants ou ceux ayant voté contre la résolution ont qualité pour agir en justice. Ils peuvent faire appel d'une décision en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai strict de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Pour toute situation complexe, des conseils en droit immobilier s'imposent avant d'agir.
📚 SOURCES
- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 26 (version en vigueur 2026)
- Service-public.fr : Règles de majorité en assemblée générale de copropriété (articles 24, 25, 26), consulté en 2026
- ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) : Guide des majorités en copropriété et mécanisme de passerelle article 26-1, 2026